Налог на неотделимые улучшения квартиры

Статья на тему: "Налог на неотделимые улучшения квартиры" с полным описанием тематики и ответами на интересующие вопросы. За консультацией можно обратиться к дежурному консультанту.

Неотделимые улучшения: налог на имущество

Неотделимыми улучшениями признаются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Например, к неотделимым улучшениям относится стационарная система вентиляции или пожарно-охранная сигнализация (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Нужно ли начислять налог на имущество в 2019 году с неотделимых улучшений арендованного имущества будет зависеть от того, какое именно имущество было улучшено.

Неотделимые улучшения: налог на имущество

Согласно пп. 5, 29 ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное имущество (стоимость неотделимых улучшений) учитывается арендатором в качестве основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917 ).

Неотделимые улучшения, которые произведены на объектах недвижимости и учитываются у арендатора в составе основных средств, нужно облагать налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Данная норма также распространяется на улучшения объектов недвижимого имущества, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости согласно ст. 378.2 НК РФ (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Уплата налога на имущество организаций и подача налоговой декларации производятся по месту учета на балансе неотделимых улучшений недвижимого имущества. То есть по месту нахождения организации или по месту нахождения ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Неотделимые улучшения: налог на имущество 2019

В 2019 году налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованного недвижимого имущества рассчитывается арендатором исходя из среднегодовой стоимости капитальных вложений. Такой же порядок исчисления налога применяется по неотделимым улучшениям, произведенным в отношении имущества, налог по которому исчисляется по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ, Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917 , Письмо Минфина России от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085 ).

Если в отношении имущества налоговым законодательством предусмотрены льготы, то эти налоговые льготы распространяются также и на произведенные неотделимые улучшения этого арендованного имущества (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Так, с 1 января 2019 года движимое имущество не является объектом обложения налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Поэтому неотделимые улучшения движимого имущества также не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52 ).

Источник: http://glavkniga.ru/situations/s509538

Налог на имущество с неотделимых улучшений объектов аренды

Правовой статус неотделимых улучшений арендованного имущества трактуется неоднозначно. Порядок их отражения в качестве объектов основных средств в бухучете четко не определен. Это приводит к спорам относительно их обложения налогом на имущество.

Леонид Сомов,
менеджер департамента налогового и правового консультирования компании BDO Россия

Единой точки зрения нет

Вопрос о том, кто платит налог на имущество с капвложений в виде неотделимых улучшений, в настоящее время действительно является спорным.
Представители Минфина России придерживаются мнения, что арендатор платит налог на имущество с капвложений до тех пор, пока не передаст их арендодателю. После появления ука¬занной позиции в оспариваемом письме от 24 октября 2008 года № 03-05-04-01/37 она была зафиксирована также в других письмах (см., напр., письма Минфина России от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48). Известны случаи, когда данной точки зрения придерживались и суды (пост. ФАС ВВО от 26.02.2008 № А29-2381/2007, Тринадцатого ААС от 15.12.2011 № А56-25929/2011).
Критики данного подхода обращают внимание, что арендатор должен учитывать затраты на улучшения арендованного имущества на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до момента их передачи арендодателю. А в состав основных средств такие капвложения должен включать собственник-арендо¬датель. Правомерность уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на величину затрат, связанных с реконструкцией, признавал и ВАС РФ (определение ВАС РФ от 10.09.2007 № 9017/07).

Если дело будет передано в Президиум ВАС РФ

Есть вероятность, что в этом споре возобладает не правовой подход, а фискальный интерес. Ведь сегодня многие организации производят неотделимые улучшения в первую очередь недвижимого имущества, арендованного у государственных и муниципальных органов власти, которые в принципе не являются плательщиками налога на имущество. Если признать, что арендаторы такого имущества не должны уплачивать налог на имущество с неотделимых улучшений, то налог с них не будет уплачиваться вообще. Кроме того, реконструкция или модернизация арендованного недвижимого имущества зачастую является обязательным условием арендодателя при заключении договора аренды. Вопрос, кто извлекает выгоду от эксплуатации таких капитальных вложений — арендатор или арендодатель, — весьма неоднозначен. Как правило, государство и муниципальная власть не компенсируют расходы арендаторов на такие улучшения и оставляют их в своей собственности, перекладывая при этом на арендаторов обязанность по уплате налога на имущество с таких улучшений.

Отсылка к нормам Гражданского кодекса

Статьей 623 Гражданского кодекса не определено, кто является собственником неотделимых улучшений. А значит, стороны сами вправе определить их судьбу, и капвложения в виде неотделимых улучшений в составе основных средств должен учитывать у себя тот, кто признается собственником этих улучшений по соглашению сторон. К аналогичному выводу приходят и некоторые суды (пост. ФАС СКО от 02.11.2006 № Ф08-4967/2006, Девятого ААС от 27.04.2010 № А40-49568/09-105-415).
При этом следует учитывать, что исходя из сложившейся судебной практики в силу упомянутой статьи 623 арендатор не становится собственником неотделимых улучшений арендованного имущества (пост. ФАС МО от 05.05.2005 № КГ-А40/3380-05). Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Но например, даже если в результате произведенных работ по перепланировке (реконструкции) произошло увеличение площади данного объекта, то это все равно считается улучшением уже существовавшего объекта недвижимости и оснований для применения пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса в данной ситуации не возникает.

Читайте так же:  Отзыв истечение срока исковой давности

Сноски:
1 письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73
2 Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ (далее — Закон № 129-ФЗ)
3 решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11
4 п. 1 ст. 29, ч. 3 ст. 191 АПК РФ
5 п. 1 ч. 2 ст. 34 АПК РФ
6 пост. Президиума ВАС РФ от 03.02.2009 № 13348/08
7 определение ВАС РФ от 29.09.2009 № ВАС-12485/09
8 п. 9 пост. Пленума ВС РФ от 29.11.2007 № 48
9 п. 1 ст. 374 НК РФ
10 утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н
11 утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее — Методические указания)
12 п. 10 Методических указаний
13 ст. 623 ГК РФ
14 пост. ФАС ЗСО от 19.01.2009 № Ф04-185/2009(19574-А67-50), ФАС МО от 25.01.2007 № КГ-А40/13583-06
15 пост. ФАС СКО от 27.03.2007 № Ф08-1018/2007-574А (оставлено в силе определением ВАС РФ от 10.09.2007 № 9017/07)
16 п. 47 приказа Минфина России от 29.07.1998 № 34н
17 п. 3 ст. 1 Закона № 129-ФЗ
18 п. 4 ПБУ 6/01

Вопрос о том, кто является плательщиком налога на имущество с неотделимых улучшений арендованного имущества — арендатор или арендодатель, — существует уже давно.
По разъяснениям Минфина России, обязанность по уплате налога лежит на арендаторе, который произвел эти капитальные вложения (до их выбытия в рамках договора аренды).
Данная позиция письмом от 24 октября 2008 года № 03-05-04-01/37 была доведена до сведения ФНС России и в дальнейшем неоднократно высказывалась финансовым ведомством 1 .
Точка зрения Минфина России по рассматриваемому вопросу, как мы увидим дальше, представляется спорной. Поэтому не удивительно, что нашелся налогоплательщик (компания «Краснодар Водоканал»), который решился обжаловать указанное письмо как противоречащее нормам Гражданского кодекса, Налогового кодекса и Закона о бухгалтерском учете 2 . В подготовке заявления в ВАС РФ по этому делу участвовал и автор настоящей статьи. По данному делу было вынесено решение ВАС РФ3.

Признание письма нормативным правовым актом

Не секрет, что Минфин России не считает свои письма нормативными правовыми актами, чтобы не давать возможность налогоплательщикам обжаловать их в порядке статьи 191 Арбитражного процессуального кодекса. И на этот раз ведомство возражало против рассмотрения заявления компании «Краснодар Водоканал», направив ходатайство о прекращении производства по делу.
Напомним, что арбитражный суд рассматривает дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда 4 . Причем именно ВАС РФ рассматривает такие дела в качестве суда первой инстанции 5 .
Как указал Президиум ВАС РФ6, дела об оспаривании нормативных правовых актов рассматриваются и арбитражными судами, и судами общей юрисдикции. Таким образом, суд сделал вывод о существовании единых критериев отнесения указанными судами того или иного акта к категории нормативных правовых актов. (Данный вывод был также подтвержден в другом документе ВАС РФ7.)
Существенные признаки, характеризующие нормативный правовой акт, были названы Верховным Судом РФ8 (высшим судебным органом в системе судов общей юрисдикции):

  • издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом;
  • наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Действительно, не каждое письмо Минфина России можно признать нормативным правовым актом. Однако, рассмотрев изложенные заявителем — компанией «Краснодар Водоканал» — аргументы, ВАС РФ согласился с тем, что содержащееся в тексте оспариваемого письма положение устанавливает обязательные правила поведения для организаций, заключающиеся в необходимости исчислять и уплачивать налог на имущество в отношении неотделимых улучшений арендованного имущества. Кроме того, данное письмо было направлено ФНС России для руководства в ее практической деятельности (что не исключает возможности многократного применения содержащихся в нем предписаний, порождает правовые последствия для неопределенного круга лиц) и должно быть использовано в работе налоговиков при проведении ими мероприятий налогового контроля.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оспариваемое письмо соответствует признакам нормативного правового акта и может быть обжаловано в ВАС РФ как в суде первой инстанции, а ходатайство Минфина России о прекращении производства по делу не подлежит удовлетворению. Теперь перейдем к рассмотрению существа вопроса.

Источник: http://www.garant.ru/article/396187/

Облагается ли налогом в 13% деньги за неотъемлемые улучшения при продаже квартиры.

UN 8848

15-11-2012 19:26


личное сообщение

UN 10205

16-11-2012 12:38

Вероника, добрый день.
По общему правилу, гражданин РФ обязан платить налог 13% нужно со всех своих доходов.
Другой вопрос — где и как может «всплыть» договор и/или расписка о получении денег за неотъемлемые улучшения?
Где и кому Вы планируете показывать эту расписку?
Где и кому планирует показать эту расписку Покупатель?

Если ответ «нигде» — то рисков у Вас никаких нет.

Если же Вы точно знаете где и как может всплыть на поверхность данная расписка — то ищите другой путь.

17-11-2012 13:59


личное сообщение

UN 10205

28-11-2012 09:51

Добрый день Вероника.

В практике встречаются случаи, когда заключается 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. В этом случае, если договор купли-продажи неотделимых улучшений нигде не всплывет, то проблем не возникает. При таком варианте проведения сделки необходимо очень хорошо подумать, где и как может всплыть второй договор, прежде чем идти по этому пути.
Если неотделимые улучшения будут прописаны непосредственно в договоре купли-продажи квартиры, то, на мой взгляд, с этой суммы придется платить налог.

Источник: http://kvadrat64.ru/question-86-1.html

Налог на неотделимые улучшения квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Читайте так же:  Не выдают решение суда по гражданскому делу

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и передаются безвозмездно. При исчислении налога на имущество со стоимости здания, в котором произведены неотделимые улучшения, арендодатель уплачивает налог по кадастровой стоимости.
Каким образом в бухгалтерском учете и налоговом учете (налог на прибыль, налог на имущество) арендодателя отражаются принимаемые от арендатора неотделимые улучшения по окончании или расторжении договора аренды?
Возможно ли арендодателю учитывать неотделимые объекты отдельно от стоимости основного здания?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Неотделимые улучшения при исчислении налога на имущество включаются в кадастровую стоимость здания. Кадастровая оценка объектов недвижимости изменяется только в случае утверждения Росреестром новых результатов оценки.
При формировании налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
Порядок отражение на счетах бухгалтерского учета арендодателя полученных неотделимых улучшений смотрите ниже по тексту.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Налог на имущество

Налог на прибыль

В силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением ОСНО, не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
Из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что в отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, последний вправе применить пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ (письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280). Смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1.
Если улучшения получены безвозмездно, то их стоимость не влияет на первоначальную стоимость ОС, в отношении которых они произведены (п. 1 ст. 258 НК РФ).
В письме УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1 указано, что безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

13 декабря 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1159255/

Неотделимые улучшения. Налоговые ловушки для арендатора

Андрей Ведмецкий, ведущий аудитор Департамента аудита АКГ «Созидание и Развитие»

Многие арендаторы сталкиваются с необходимостью произвести неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом не все арендаторы осознают, насколько серьезные налоговые риски таят в себе неотделимые улучшения.

В данной статье будет проведен детальный анализ налоговых рисков по налогу на имущество, НДС и налогу на прибыль у арендатора, осуществляющего неотделимые улучшения арендованного имущества, и предложены способы их минимизации.

Начнем с определения правового статуса неотделимых улучшений арендованного имущества. Улучшениями являются неотделимыми, если их невозможно отделить от имущества, не причинив ему вреда (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ)).

Ремонт нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии (ст. ст. 616 , 623 ГК РФ и п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279).

Реконструкция, модернизация, дооборудование, достройка отнесены к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства — увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т.д. (Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 г. № 80). То есть, если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды без причинения ему вреда, то это неотделимое улучшение.

Кроме того, примерами неотделимых улучшений являются: установка пожарно-охранной и автомобильной сигнализаций, стационарной системы отопления и кондиционирования, электропроводки и электроприборов.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то он не имеет права на получение от арендодателя возмещения осуществленных расходов (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Следует обратить особое внимание на то, что нормы ст. 623 ГК РФ не дают однозначного ответа на вопрос о том, в какой момент у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения.

Существует две точки зрения:

— право собственности у арендодателя возникает сразу же после завершения арендатором работ по осуществлению неотделимых улучшений;

— право собственности у арендодателя возникает в момент документального подтверждения их получения от арендатора; то есть от момента создания и до передачи арендодателю они принадлежат арендатору.

Данная неопределенность служит причиной возникновения большинства налоговых споров, связанных с неотделимыми улучшениями.

Налог на имущество

Налогом на имущество облагается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объекта основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 Налогового Кодекса РФ (далее — НК РФ)).

В ГК РФ не установлено, в какой момент неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя. ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденное Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, также не дает четкого ответа на вопрос, кто (арендатор или арендодатель) должен учитывать неотделимые улучшения арендованных объектов в составе своих основных средств в течение действия договора аренды.

По мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 11.03.2009 г. № 03-05-05-01/17 , от 24.10.2008 г. № 03-05-04-01/37 , арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованного имущества до момента их передачи арендодателю либо момента получения от арендодателя компенсации стоимости этих улучшений.

Читайте так же:  Возражения на судебный приказ апк образец

В 2012 году Высший арбитражный суд РФ (в Решении ВАС РФ от 27.01.2012 г. № 16291/11) поддержал мнение Минфина РФ по данному вопросу. Необходимость отражения капитальных вложений, законченных строительством, в составе основных средств организации-арендатора, по мнению Высшего арбитражного суда РФ, согласуется с принципами и правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации. Поскольку до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, осуществившим капитальные вложения, которые приносят ему экономические выгоды, на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств и уплате налога на имущество.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, во избежание возникновения споров с налоговыми органами по вопросу уплаты налога на имущество арендатору целесообразно договориться с арендодателем:

— либо о передаче арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию;

— либо о получении компенсации стоимости неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию (в том случае, когда согласно условиям договора арендодатель компенсирует затраты арендатора).

НДС

В отношении НДС спорными являются два аспекта:

— должен ли арендатор платить НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю (как возмездной, так и безвозмездной);

— имеет ли право арендатор на вычет сумм «входного» НДС по расходам, связанным с производством неотделимых улучшений.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом в НК РФ не установлено, является ли передача неотделимых улучшений арендодателю реализацией. Вследствие чего по вопросу исчисления НДС при передаче арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, существуют две противоположные точки зрения.

По мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 31.12.2009 г. № 03-07-11/341 и от 05.11.2009 г. № 03-07-11/282 передача (как возмездная, так и безвозмездная) арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами арендатора или с привлечением подрядных организаций, облагается НДС. Данная позиция поддержана рядом судебных решений, например, в Постановлениях ФАС Московского округа от 25.06.2009 г. по делу № КА-А40/4798-09, ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 г. по делу № Ф03-4340/2008.

Однако существуют судебные решения, поддерживающие противоположную позицию. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2011 г. по делу № А53-19081/2010 содержится вывод о том, что передача неотделимых улучшений не облагается НДС, так как не происходит перехода права собственности, и их передача не может быть признана реализацией. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 г. по делу № А56-66260/2009 и ФАС Московского округа от 30.09.2008 г. по делу № КА-А40/9153-08 .

Таким образом, если арендатор примет решение не платить НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю, то налоговые органы, руководствуясь разъяснениями Минфина РФ, могут расценить это как нарушение. То есть арендатору необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в суде. Наличие положительной арбитражной практики говорит о том, что в случае судебного разбирательства у налогоплательщика имеются шансы защитить свою позицию.

В том случае, если арендатор при передаче арендодателю неотделимых улучшений начислит НДС, то на основании ст. ст. 171 и 172 НК РФ он вправе воспользоваться вычетом «входного» НДС, полученного от подрядных организаций, задействованных при проведении неотделимых улучшений. С данной позицией согласно налоговое ведомство; на это указывает, в частности, Письмо ФНС России от 19.04.2010 г. № ШС-37-3/11.

Налог на прибыль

Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, то он не вправе учесть затраты в виде капитальных вложений в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 16 ст. 270 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя и их стоимость возмещается арендодателем, то:

— стоимость возмещения, полученного от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений, включается в состав доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).

— сумму полученного дохода правомерно уменьшить на стоимость произведенных им неотделимых улучшений (п. 1 ст. 268 , п.1 ст.252 НК РФ).

Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, но в договоре аренды установлено, что их стоимость не возмещается арендодателем, то арендатор имеет право начислять амортизацию на произведенные капитальные вложения (п.1 ст. 256 и п.1 ст.258 НК РФ); за исключением капитальных вложений в арендованные объекты непроизводственного назначения (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Период, в течение которого арендатор вправе амортизировать неотделимые улучшения, ограничивается сроком действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Норму амортизации для капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендатор вправе рассчитать исходя из срока полезного использования объекта аренды либо срока полезного использования капитальных вложений в объект аренды в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ).

При этом п.1 ст.258 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2010 г., позволял рассчитывать амортизацию неотделимых улучшений только исходя из срока, принятого для арендованных основных средств. То есть с 01.01.2010 г. в НК РФ установлены более выгодные для арендаторов правила, поскольку срок полезного использования объектов аренды, как правило, значительно превышает срок полезного использования неотделимых улучшений (особенно в тех случаях, когда осуществляются неотделимые улучшения арендованных объектов недвижимости).

Несмотря на это, довольно часто срок договора аренды истекает раньше, чем самортизируются неотделимые улучшения. НК РФ не дает однозначного ответа, как поступить с недоамортизированной частью. По мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 21.03.2011 г. № 03-03-06/1/158 , от 30.07.2010 г. № 03-03-06/2/134 , капитальные вложения арендатора в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном расторжении договора аренды) не были учтены в целях главы 25 НК РФ, не могут быть отражены в составе расходов, признаваемых при исчислении налога на прибыль организаций.

Читайте так же:  Ликвидационная комиссия бюджетного учреждения

На практике часто встречается ситуация, когда после окончания срока действия договора аренды стороны заключают новый арендный договор того же имущества. В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право арендатор продолжать начислять амортизацию капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в течение срока действия нового договора аренды, если в течение срока действия первого договора неотделимые улучшения не были полностью самортизированы.

Специальных положений, закрепляющих для арендодателя возможность возобновления начисления амортизации по неотделимым улучшениям после заключения нового договора аренды, в НК РФ не содержится.

По мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 04.04.2012 г. № 03-05-05-01/18, от 18.09.2009 г. № 03-03-06/2/174 , от 17.07.2009 г. № 03-03-06/1/478 , если заключается новый договор аренды того же имущества, то амортизацию неотделимых улучшений необходимо прекратить с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания срока действия первого договора аренды.

При этом необходимо отметить, что Минфин РФ более лояльно относится к пролонгации (продлении срока действия) договора аренды – считает правомерным в налоговом учете продолжать амортизировать неотделимые улучшения после пролонгации арендного договора (данная позиция изложена в Письмах Минфина РФ от 03.05.2011 г. № 03-03-06/2/75 , от 20.10.2009 г. № 03-03-06/1/677 ).

В связи с отсутствием положительной для налогоплательщика арбитражной практики по вопросу правомерности продолжения начисления амортизации неотделимых улучшений при заключении нового договора аренды того же имущества арендаторам следует с целью минимизации налоговых рисков отдавать предпочтение пролонгации арендных договоров.

Дискуссионным также остается вопрос о правомерности использования арендатором «амортизационной премии», предусмотренной п. 9 ст. 258 НК РФ. Четкого разъяснения о том, имеет ли право арендатор воспользоваться возможностью единовременно признать в расходах 10% (а для некоторых амортизационных групп — 30%) стоимости произведенных им за свой счет неотделимых улучшений, в НК РФ не содержится. По мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 09.02.2009 г. № 03-03-06/2/18, от 24.05.2007 г. № 03-03-06/1/302 , такого права у арендатора нет.

Таким образом, несмотря на то, что НК РФ не содержит запрета на применение «амортизационной премии» в отношении неотделимых улучшений арендованного имущества, ее использование может привести к разногласиям с налоговыми органами.

Подводя итог, считаем необходимым еще раз подчеркнуть, что осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества чревато многочисленными налоговыми рисками для арендатора.

Обращаем внимание на то, что арендатору целесообразно проанализировать налоговые риски, связанные с осуществлением неотделимых улучшений, и выработать налоговую стратегию до заключения договора аренды, поскольку в процессе исполнения арендного договора минимизировать налоговые риски значительно сложнее, чем на стадии его подписания.

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/509438.html

Об учете стоимости отделимых и неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос в отношении имущественного налогового вычета в связи с продажей жилья (вычет в связи с приобретением жилья использован ранее).

В соответствии с п.1 ст.34.2 НК РФ прошу дать разъяснение по применению пп.2 п.2 ст.220 НК РФ. В марте 2014 года я приобрел квартиру за 1,5 млн.руб., в которой мной за счет собственных средств заменены окна, установлены новые входная и межкомнатные двери, настелен паркет, заменены сантехника и газовые плита с колонкой, установлен натяжной потолок и кондиционер. Работы по монтажу этого оборудования выполнены порядной организацией. В ноябре 2014 года я продал эту квартиру вместе со всеми указанными улучшениями.

Вправе ли я уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением не только непосредственно квартиры, но и на приобретение и установку перечисленного оборудования, продаваемого в составе квартиры?

ПИСЬМО

МИНФИНА РОССИИ

от 20.01.2015 № 03-04-05/1127

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он вправе уменьшить сумму подлежащего налогообложению дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса.

Возможность включения в состав фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением квартиры при ее продаже, расходов, связанных с улучшением указанной квартиры, Кодексом не предусмотрена.

Заместитель
директора Департамента
Р.А.Саакян

Источник: http://www.audit-it.ru/law/account/812637.html

Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество

В этом году возникли новые вопросы по налогу на имущество с неотделимых улучшений при аренде между взаимозависимыми лицами. Вызваны они следующим новшеством: с 2015 г. облагаются налогом движимые ОС со сроком службы больше 3 лет, которые были приняты на учет с 01.01.2013 в результате передачи имущества между взаимозависимыми лицам Мы разобрались в ситуациях, в которых у арендаторов и арендодателей возникают сомнения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшили арендованный объект: смотрим, что за имущество

Получив у взаимозависимого лица в аренду имущество, вы сделали в нем неотделимые улучшения. Поскольку расходы на них по договору вам не возмещаются, вы учитываете их у себя в составе ОС в течение всего срока аренд Улучшения приняты на счет 01 после 01.01.2013.

Читайте так же:  Исковое заявление подается в арбитражный суд

И тут возникает вопрос: нужно ли вам платить со стоимости учитываемых в составе ОС улучшений налог на имущество? Казалось бы, все просто: пока эти ОС числятся у вас на балансе, вы их арендодателю не передаете, то есть передачи имущества между взаимозависимыми лицами нет. А после их передачи вместе с арендованным имуществом по окончании договора аренды улучшения уже будут списаны с вашего баланс и налог платить вам будет просто не с чего.

Но все немного сложнее. На необходимость платить налог прежде всего влияет то, какое имущество вы арендуете.

Чем значительнее были неотделимые улучшения, тем больше налога на имущество заплатит арендатор

ВАРИАНТ 1.

Вы арендуете недвижимое имущество. Минфин считает, что неотделимые улучшения в нем — тоже недвижимость и, следовательно, льгота для движимого имущества, принятого на учет с 01.01.2013, на них не распространяетс При таком подходе вы, как арендатор, должны платить налог с балансовой стоимости неотделимых улучшений, причем даже в том случае, если сам арендодатель с переданного вам здания платит налог по его кадастровой стоимост

ВАРИАНТ 2.

Вы арендуете движимое имущество (автомобили, в том числе грузовые, строительную технику, оборудование и т. п.). Очевидно, и ваши капвложения в него относятся к движимому имуществу. И вот тут уже нужно разобраться в вопросе, связанном с взаимозависимостью сторон договора аренды.

Посмотрим, как сформулировано в НК РФ соответствующее условие: налог нужно платить с «объектов движимого имущества, принятых на учет в результате передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимым Как видим, речь идет о любой передаче, а не только в собственность. Кроме того, объект, с которого нужно платить налог, не обязательно является тем же самым имуществом, которое передано между взаимозависимыми лицами.

этого некоторые арендаторы опасаются, что теперь им придется платить налог со стоимости неотделимых улучшений как принятых на учет в результате передачи им имущества в аренду взаимозависимым лицом.

Однако это не так. Неотделимые улучшения приняты вами на учет не в результате передачи имущества вам в аренду, а в результате приобретения товаров, работ и услуг, из которых вы сами и создали улучшения (неважно, собственными силами или с привлечением сторонних лиц). Связь между передачей вам имущества в аренду и принятием вами на учет неотделимых улучшений, конечно, есть, но она лишь косвенная. Поэтому налог вам, как арендатору, платить не нужно.

В Минфине тоже не намерены требовать в таких ситуациях налог с арендаторов.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор, сделавший неотделимые улучшения в движимом имуществе и принявший их на учет с 01.01.2013, может применить налоговую льготу, указанную в п. 25 ст. 381 НК РФ, по следующим основаниям.

До возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо до получения от него возмещения понесенных расходов именно арендатор признается тем лицом, которому капвложения в улучшения приносят экономические выгод При этом ВАС характеризует эти вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем.

В данном случае капитальные вложения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора в составе основных средств, рассматриваются как самостоятельные объекты налогообложения. А поскольку указанные затраты произведены за счет средств самого арендатора, то они не передавались между взаимозависимыми лицам

СИТУАЦИЯ 2. Необлагаемое имущество вернулось из аренды улучшенным: нет нового ОС — нет налога

Вы передали взаимозависимому лицу в аренду движимое имущество со сроком службы более 3 лет, принятое вами на учет после 31.12.2012 и по этой причине освобожденное от налога. Арендатор модернизировал и дооборудовал это имущество, то есть сделал неотделимые улучшения.

Когда аренда закончится и он вернет вам имущество, придется ли вам платить взаимозависимости налог со стоимости этих улучшений?

Спешим успокоить: оснований платить налог со стоимости улучшений у вас нет. В такой ситуации, действительно, есть передача имущества между взаимозависимыми лицами — возврат имущества с улучшениями из аренды. Однако она не приводит к принятию вами на учет нового ОС. Ведь улучшения вы не принимаете на учет как отдельный объект ОС, а увеличиваете на их стоимость первоначальную стоимость вернувшегося из аренды объект А сам он у вас уже давно принят на учет — после 2012 г., следовательно, вы не должны платить с него налог на имущество.

Этот подход поддерживают и в Минфине, однако обращают внимание на необходимость правильного учета улучшений.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если движимое имущество, которое у арендодателя освобождено от налога на основании п. 25 ст. 381 НК РФ, взаимозависимый арендатор вернул с неотделимыми улучшениями, то, несмотря на взаимозависимость, арендодатель не должен платить налог на имущество ни со стоимости этих улучшений, ни со стоимости полученного из аренды объекта в целом.

Обратите внимание: это касается только действительно неотделимых улучшений. Если же улучшения отделимые, то есть их можно при необходимости переставить на другой объект (аналогичный тому, в котором они сделаны), и срок их службы существенно отличается от срока службы этого объекта, то арендодатель должен принять их на учет как отдельный объект И если такой отдельный объект относится к и следующим амортизационным группам, то он облагается налогом на имущество как полученный от взаимозависимого

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

Итак, опасаться нечего: при аренде движимого имущества между взаимозависимыми лицами если и придется платить налог со сделанных в нем улучшений, то только арендодателю и только в случае, если имущество ему вернули с отделимыми улучшениями, которые он должен учесть как отдельный объект ОС.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2015/9/1870-arenda_svoikh_neotdelimie_uluchshenija_nalog_imuschestvo.html

Налог на неотделимые улучшения квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here