Неустойка с застройщика банкрота

Статья на тему: "Неустойка с застройщика банкрота" с полным описанием тематики и ответами на интересующие вопросы. За консультацией можно обратиться к дежурному консультанту.

До какого срока рассчитывается неустойка по ДДУ при банкротстве заемщика

Судья говорит, что неверно рассчитан срок по взысканию неустойки, я рассчитала ее до введения в отношении должника процедуры наблюдения, а он говорит, что необходимо до признания должника банкротом. Что это должно быть за решение, подскажите?

Судья прав, процедура наблюдения может смениться финансовым оздоровлением, а списание долгов происходит только после признания должника банкротом.

А когда должник признается банкротом? сейчас идет процедура конкурсного производства. Мне до какого момента считать нужно, подскажите пожалуйста

В силу статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика

требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими обязательствами и учитываются в реестре требований отдельно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 137 Закона о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, предусмотрено включение в реестр требований о передаче жилых помещений сведений о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 126 Законом о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей.

Взыскание неустойки в гражданском законодательстве связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением гражданско-правовых обязательств независимо от формы (денежной или неденежной) этих обязательств.

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;

неустойка попадает под понятие денежного обязательства, определенного в статье 2 Закона о банкротстве, и в силу статьи 126 Закона о банкротстве должна быть рассчитана на дату введения процедуры конкурсного производства.

ТО есть до даты определении суда о введении процедуры конкурсн производства.

Источник: http://www.9111.ru/questions/16783636/

Есть ли практика присуждения выплаты неустойки в Арбитражном суде после получения

отказа от Конкурсного Управляющего в банкротстве застройщика и включение в 4-ю очередь кредиторов, если не подавали на неустойку в суд общей юрисдикции до банкротства.

Здравствуйте, как понимаю, Вас интересует судебная практика, посмотрите некоторые определения: Постановление от 9 февраля 2017 г. по делу № А 18-241/2011 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) (https://sudact.ru/arbitral/doc/BJnKNzmxlQU8/); http://arhangelsk.arbitr.ru/welcome/show/633200034/367 Вообще, в период ведения в отношении должника процедур связанных с банкротством, конкурсного производства, внешнего управления и финансового оздоровления неустойки и иные санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств, за исключением текущих платежей, не начисляются. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» Статья 81. Последствия введения финансового оздоровления

1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении финансового оздоровления наступают следующие последствия:

требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику;

ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов отменяются;

аресты на имущество должника и иные ограничения должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом могут быть наложены только в арбитражном процессе по делу о банкротстве;

осуществление имущественных взысканий по исполнительным документам приостанавливается, за исключением таких взысканий по исполнительным документам, выданным на основании вступивших в законную силу до даты введения финансового оздоровления решений о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о выплате компенсации сверх возмещения вреда;

неустойки (штрафы, пени), подлежащие уплате проценты и иные санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей не начисляются, за исключением текущих платежей.

— Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! Федеральным законом от 29.12.2014 № 482-ФЗ внесены следующие изменения в абзац второй пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве: состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Пунктом 7 статьи 4 ФЗ № 482-ФЗ предусмотрено, что к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения) и введенной до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ Закона о банкротстве без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованию кредиторов при банкротстве» в период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81, абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81, абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Читайте так же:  Предмет рассмотрения апелляционной жалобы

В связи с этим при заявлении кредитором своего требования не в наблюдении, а в ходе любой последующей процедуры банкротства при определении размера его требования в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве размер процентов определяется по состоянию на дату введения наблюдения.

Вместе с тем, в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 указано, что разъяснения, данные в пунктах 3 − 5 и 11 настоящего постановления, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования настоящего постановления на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации − 27.12.2013.

Таким образом, размер неустойки, подлежащей включению в реестр, должен определяться на дату открытия конкурсного производства.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Нет, такое заявление суд не примет и не будет рассматривать, взыщут только присужденную сумму.

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 N 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве»

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 6 декабря 2013 г. N 88

О НАЧИСЛЕНИИ И УПЛАТЕ

ПРОЦЕНТОВ ПО ТРЕБОВАНИЯМ КРЕДИТОРОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ

В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с начислением и уплатой процентов по требованиям кредиторов при банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Исходя из пункта 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве, Закон), если основное требование кредитора к должнику возникло до возбуждения дела о банкротстве, то и все связанные с ним дополнительные требования имеют при банкротстве тот же правовой режим, то есть они не являются текущими и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Для указанных целей под основными требованиями понимаются требования о возврате суммы займа (статья 810 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ), об уплате цены товара, работы или услуги (статьи 485 и 709 ГК РФ), суммы налога или сбора и т.п.

К упомянутым дополнительным требованиям относятся, в частности, требования об уплате процентов на сумму займа (статья 809 ГК РФ) или за неправомерное пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойки в форме пени (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации) и т.п. (далее — проценты) и об уплате неустойки в форме штрафа.

2. Если судебным актом, подтверждающим требования кредитора, обратившегося с заявлением о признании должника банкротом (заявителя), взысканы проценты по дату фактического исполнения судебного акта, то на основании абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве в реестр требований кредиторов по результатам проверки обоснованности этого заявления включается сумма этих процентов, рассчитанная на дату подачи в суд заявления о признании должника банкротом, поскольку в таком случае вся эта сумма подтверждена судебным актом.

Для целей применения абзаца первого пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве под датой подачи заявления понимается дата его поступления в суд, а не дата вынесения судом определения о его принятии.

Если же судебным актом взысканы проценты по состоянию на определенную дату в конкретной сумме, то в реестр требований кредиторов включается только эта взысканная судом сумма процентов, а проценты за период с упомянутой даты до даты подачи заявления о признании должника банкротом, поскольку они не подтверждены судебным актом, не могут быть включены в реестр на стадии проверки обоснованности данного заявления.

С учетом требований пунктов 1 и 2 статьи 3 и пункта 2 статьи 4 Закона о банкротстве при определении общего размера требований заявителя для целей пункта 2 статьи 33 Закона учитывается вся сумма процентов, рассчитанная по указанным правилам; трехмесячной же просрочки не по основному требованию, а по процентам не требуется.

Проценты по требованию, на котором было основано заявление о признании должника банкротом, за период с даты, на которую они были установлены при введении наблюдения, до даты введения наблюдения могут быть предъявлены заявителем в деле о банкротстве в общем порядке по правилам статей 71 или 100 Закона.

Разъяснения, данные в пункте 3, применяются при рассмотрении судами дел о банкротстве, по которым первая процедура банкротства введена после опубликования данного документа на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

3. Поскольку Закон о банкротстве позволяет предъявлять при банкротстве требования, срок исполнения которых по их условиям не наступил (пункт 3 статьи 63 и абзац второй пункта 1 статьи 126), при определении размера такого требования для целей включения его в реестр требований кредиторов надлежит учитывать следующее.

Если на сумму основного требования до наступления срока его исполнения не начисляются по условиям обязательства проценты, то размер такого требования уменьшается на сумму процентов, исчисляемых за период с даты введения наблюдения до даты наступления согласованного срока исполнения обязательства исходя из учетной ставки банковского процента на дату введения наблюдения.

Кроме того, если будет доказано, что размер основного требования был определен сторонами обязательства фактически с учетом процентов за пользование имевшим место кредитом (в том числе коммерческим кредитом), в частности путем увеличения обычной цены аналогичного товара или увеличения суммы векселя по сравнению с выданным путем его приобретения кредитом, то суд вправе уменьшить размер требования исходя из среднего размера ставки по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника на момент введения наблюдения. Такое уменьшение может быть произведено судом и в том случае, если для вида при одновременном фактическом включении процентов по кредиту в размер основного требования стороны обязательства также установили символические по размеру проценты, начисляемые до наступления срока исполнения обязательства.

При включении в реестр требований кредиторов требований по кредитному договору, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение определенного периода фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредитом (аннуитетный порядок возврата кредита), если при этом наблюдение было введено до истечения срока возврата кредита, размер непогашенного основного долга пересчитывается исходя из размера процентов, рассчитанных по дату введения наблюдения.

Содержащиеся в настоящем пункте правила определения размера требования могут не применяться судом в случае незначительности периода между введением наблюдения и сроком исполнения обязательства (в частности, если он составляет менее одного месяца).

Источник: http://www.9111.ru/questions/15873398/

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

– Подскажите, если застройщик сразу после сдачи дома объявит себя банкротом, смогу ли я через суд взыскать неустойку (неоднократно был перенос сроков сдачи)? Или как лучше поступить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла. Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Читайте так же:  Задачи и виды судебного делопроизводства

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд. В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю). Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

  1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
  2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто. Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

  1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
  2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома. Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее. В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта. Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку. А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Читайте так же:  Гражданская ответственность человека

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания. Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.domofond.ru/statya/zastroyschik_zaplatit_za_perenos_srokov_esli_obankrotitsya/7926

ТОП-7 ошибок дольщиков при самостоятельном взыскании неустойки

Покупка жилья на стадии котлована — решение ответственное. А во многих случаях еще и рискованное. Как показывает практика, задержка передачи дольщикам квартир на 3-6 месяцев сегодня считается в Москве уже почти нормальным явлением.

Если Вы все же решили полагаться только на себя, рекомендуем изучить типовые ошибки, которые допускают юридически неподкованные дольщики. Это поможет избежать промахов при защите своих прав.

Подводные камни ДДУ: как распознать уловки застройщика

Будем откровенны: главная цель девелопера — получение прибыли. Ради этого в ход порой идут не совсем честные приемы, причем уже на стадии оформления бумаг. Дело в том, что ДДУ относится к договорам присоединения, которые разрабатываются и утверждаются только одной стороной — в нашем случае застройщиком. Дольщик может лишь соглашаться — или не соглашаться — с предложенными условиями.

Юристы девелопера составляют документ так, чтобы максимально обезопасить своего работодателя от убытков. В том числе при попытках дольщика взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Итак, какие хитрости могут таиться в ДДУ?

Допустим, в договоре прописано, что дом будет готов в I квартале будущего года. Но это вовсе не значит, что в марте Вы отпразднуете новоселье. Согласно ФЗ-214, должен быть обозначен и второй срок — передачи квартиры собственнику. Если его нет, с какого момента Вы будете рассчитывать неустойку с застройщика, если придется?

Обычно этот период занимает не более 6 месяцев. Если в ДДУ указан больший срок, девелопер, скорее всего, желает заранее подстраховаться от судебных разбирательств по поводу просрочки.

Подвести под эту категорию легко все что угодно, а потому строительная компания может откладывать передачу квартиры без всяких негативных для себя последствий. Пример из недавней судебной практики по ДДУ ситуация с ЖК Домашний. Застройщик объяснил задержку строительства объекта тем, что выполнял распоряжение московских чиновников по подготовке Чемпионата мира по футболу. В результате суд отказал дольщику в выплате неустойки.

Например, в ДДУ заявлен ввод дома в эксплуатацию во II квартале 2020 года, передача квартиры — через 4 месяца. Дольщик рассчитывает получить ключи не позднее 1 июля. Отдельно прописано и завершение отделки — через те же 4 месяца. Однако это не означает, что Вам передадут полностью готовую жилплощадь «под ключ». Хитрость в том, что квартира и отделка принимаются разными актами — сначала первое, затем второе. А если не примете жилплощадь без отделочных работ, то Вам грозит односторонний передаточный акт, который значительно затруднит взыскание неустойки по ДДУ.

Расчет неустойки дольщикам: как вычислить сумму

Мы рассказали лишь о нескольких уловках в ДДУ, к которым прибегают застройщики, чтобы минимизировать санкции за просрочку либо вовсе их избежать. Цель у таких приемов одна — запутать дольщика при расчете причитающейся ему суммы.

Рассчитывают ее по формуле:

цена объекта по договору х число дней просрочки х ставка рефинансирования / 100 / 150.

С 16 декабря 2019 года ключевая ставка Центробанка снижена до 6,25%. Приведем пример вычислений при цене договора в 2 000 000 руб. и просрочке в 140 дней:

2 000 000 х 140 х 6,25 / 100 / 150 = 117 тыс. рублей.

Точно так же рассчитывается сумма санкционной выплаты с застройщика, если Вы покупаете квартиру по договору цессии. Отправной точкой отсчета и в этом случае будет заявленная дата передачи жилплощади, поскольку вместе с правом на жилплощадь Вы приобретаете и право требовать неустойку в полном объеме — это закреплено положениями ст. 384 ГК РФ.

Исключение составляют ситуации, когда первоначальный участник долевого строительства передает право взыскивать пени, например, только за период после переуступки. Но такие случаи на практике встречаются редко.

Другие хитрости девелоперов: перенос сроков и односторонние акты

Помимо подводных камней, заложенных в самом договоре, неискушенного в юридических тонкостях дольщика могут подстерегать и иные «ловушки». Рассмотрим самые распространенные из них.

Дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта

Подписывать такой документ или нет? Начнем с того, что продление сроков выгодно только застройщику — таким образом он пытается уйти от обязанности выплачивать неустойку дольщику. Вы же рискуете потерять возможность ее взыскания.

Важно понимать, что отказ от подписания такого соглашения ничем Вам не грозит. Все условия, оговоренные в ДДУ, останутся в силе — как и Ваше право требовать получения пени с девелопера.

  • Получение выплаты за период с момента возникновения просрочки до даты подписания документа — при условии его регистрации в Росреестре. Обратите внимание: только после этого соглашение вступает в силу.
  • Взыскание неустойки по ДДУ в полном объеме — если соглашение не зарегистрировано. Такая ситуация возникает, когда застройщик настаивает на его подписании одновременно с актом приема-передачи жилплощади. После фактического исполнения договора регистрация никаких дополнительных документов уже невозможна.

Односторонний акт приема-передачи квартиры

Право составить такой документ, в соответствии со ст. 8 ФЗ-214, возникает у застройщика, если Вы не принимаете готовое жилье в течение 60 дней с момента, когда получили уведомление от застройщика о готовности объекта ДДУ к передаче. У дольщика, который долгие месяцы ждет своей квартиры, для этого может быть лишь одна причина — наличие дефектов. Увы, они встречаются в 85% новостроек. Более подробно о приемке квартиры от застройщика мы рассказали в этой статье.

На требования собственника устранить недочеты, девелопер, как правило, отвечает обещаниями. Пока Вы ждете их выполнения, установленные законом 2 месяца истекают, и застройщик готовит односторонний передаточный акт. А это чревато снижением размера неустойки дольщику в суде в 3-4 раза.

Чтобы избежать подобной ситуации, требуйте составить акт осмотра, где будут зафиксированы все дефекты жилья. Точно также, Вы можете составить акт самостоятельно или с привлечением специалистов по вопросам приёмки – так будет даже надежнее и вернее. Если представители застройщика отказываются подписать данный акт или принять его, следует направить данный документ ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика, узнать который Вы всегда можете на сайте налоговой или же посмотреть в договоре долевого участия.

Читайте так же:  Основные виды юридической ответственности материальная гражданско правовая

Акт осмотра или заявление с описью вложения станут подтверждением того, что дольщик указал на существенные недостатки квартиры, а девелопер не принял мер к их устранению. Следовательно, односторонний передаточный акт был составлен необоснованно. Это позволит оспорить его в суде.

Самые частые ошибки дольщиков

Перечень промахов, которые допускают участники долевого строительства, довольно обширен. Часть из них приводят к уменьшению размера неустойки, другие могут совсем лишить Вас права на получение выплаты.

В десятку самых распространенных ошибок входят:

Всем этим в полной мере обладают профессиональные юристы компании «Силкин и партнеры».

Обращаясь к нам, Вы ничем не рискуете: после взыскания неустойки по ДДУ с застройщика оплата производится по факту. Наш гонорар полностью зависит от результата процесса, поэтому мы работаем с полной отдачей.

Нужна помощь? Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/top-7-oshibok-pri-samostoyatelnom-vzyskanii-neustojki.html

Неустойка с застройщика банкрота

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 ФЗ. Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.

Содержание:

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно, это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели. У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки: просрочка участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

  • привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
  • просрочка сдачи объекта;
  • не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
  • при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

  • неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
  • свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (аренда и др.);
  • компенсацию морального вреда;
  • штраф 50% от общей суммы всех требований;
  • оплату юридических услуг.

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц. Нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере практически нереально.

Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно только при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды должен ответчик. Т.е., застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 99% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде и профессионализма вашего юриста. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки. Но при грамотной судебной работе, нам все-таки удается убедить суд в недобросовестности застройщика и увеличить процент взыскания.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи. Разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

  1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
  2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

  • по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
  • строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
  • сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
  • Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.

Читайте так же:  Возмещение ущерба работником по закону

Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.

В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.

Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос. пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней. На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать.

С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов.

Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения. Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя.

И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:

Исковое требование: АС г. Москвы АС Московской области Некоторые судьи АС (фамилии называть не будем)
Взыскание штрафа Отказ Отказ Отказ
Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей 20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) Чаще всего: 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей 20% — 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи) 30% — 50% от суммы неустойки Урезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юриста Отсутствует Отсутствует Отсутствует

Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10. Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст. 166 ГК РФ).

К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.

Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.

Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.

Видео (кликните для воспроизведения).

И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.

  • после выбора компании, которой дольщик решил передать право требования неустойки, юрист изучает представленные документы;
  • производится расчет неустойки и других выплат, подготавливается и подписывается договор цессии;
  • договор более не требует регистрации в госорганах;
  • застройщику отправляется претензия от дольщика с требованием неустойки, а также уведомление о смене кредитора;
  • подготавливается и подается иск в Арбитраж;
  • дело рассматривается в Арбитражном суде, где истцом выступает цессионарий;
  • далее чаще всего следует апелляционное рассмотрение дела;
  • получение судебного решения и исполнительного листа;
  • а после фактического взыскания денег — перевод средств дольщику.

Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, все наши координаты вы найдете на странице «Контакты», там же вы можете оставить свое сообщение.


Источник: http://help-ddu.ru/neustojka/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-cherez-arbitrazh
Неустойка с застройщика банкрота
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here